作为新一线城市领头羊，成都商业地产市场持续保持活力。2023年数据显示，成都优质零售物业存量已突破600万平方米，核心商圈商铺租金回报率稳定在5-8%区间。春熙路、金融城、万象城等成熟商圈持续领跑，而天府新区、东安湖等新兴区域则展现出强劲的发展潜力。
春熙路-太古里商圈作为成都商业地标，日均客流量超50万人次，国际一线品牌入驻率高达92%。该区域商铺具有三高特征：高租金溢价能力（首层平均租金达60元/㎡/天）、高品牌集聚度、高投资门槛（平均总价超2000万）。
天府新区中央商务区规划商业体量达300万方，已吸引38家世界500强企业区域总部入驻。该区域商铺呈现两低一高特点：入手门槛相对较低（均价约为核心商圈的60%）、空置率低于行业平均水平（约8%）、年租金涨幅保持15%以上。
玉林路、望平街等文创街区通过老街区+新消费模式成功转型，网红店铺占比达45%，形成独特的日咖夜酒商业生态。这类商铺特别适合年轻创业者，平均投资回收期约2-3年。
工作日晚间19-21点、周末午后14-17点实地考察，注意观察停留时长和消费转化率。
优质商业项目通常保持餐饮40%、零售35%、体验式消费25%的黄金比例。
重点考察公共区域维护、品牌调整频率、营销活动组织等运营细节。
地铁500米范围内商铺溢价率普遍高出20%，双地铁交汇项目更具优势。
关注政府发布的商业网点规划，优先选择重点发展区域。
2023年成都商铺平均租赁周期缩短至2.8年，灵活租赁方案占比提升至35%。值得关注的是，社区商业呈现小型化趋势，50-150㎡的精品店铺需求增长显著，年租金涨幅达8-12%。
通过引入首店经济（区域首店占比达40%）、增加互动体验区（占比提升至30%）、优化动线设计，该项目客单价提升25%，成为区域商业改造典范。
建议投资者采取核心区域小面积+新兴区域标准店的组合策略。重点关注三类潜力商铺：地铁上盖物业、特色文旅项目配套商业、头部开发商运营的社区商业中心。同时要注意，2024年成都将实施新的商业网点规划，部分区域可能存在业态调整风险。